Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Оренбургской области по рассмотрению дела о нарушении антимонопольного законодательства в составе:
Председателя Комиссии – <….>; членов Комиссии: <…>,
в присутствии представителя администрации муниципального образования Переволоцкий район Оренбургской области <….> (доверенность №01-13/978 от 16.04.2014г.),
в присутствии представителя заявителя <….> – <…..> (доверенность б/н от 29.07.2014г.),
рассмотрев жалобу <…> (вх. №11758к от 07.11.2014г.) на действия организатора торгов – администрации муниципального образования Переволоцкий район Оренбургской области при организации открытого конкурса по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения из земель Мамалаевского сельсовета Переволоцкого района Оренбургской области,
УСТАНОВИЛА:
07 ноября 2014г. в Оренбургское УФАС России поступила жалоба <….> (вх. №11758к от 07.11.2014г.) на действия организатора торгов – администрации м/о Переволоцкий район Оренбургской области при организации открытого конкурса по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения из земель Мамалаевского сельсовета (с кадастровыми номерами 56:23:0904001:17, 56:23:0904001:19, 56:23:0901001:134, 56:23:0901001:133, 56:23:0904001:18, 56:23:0904001:16, именуемые в дальнейшем – земельные участки).
Жалоба подана в соответствии со статьей 18.1 Федерального Закона «О защите конкуренции» №135-ФЗ от 26.07.2006г. и с соблюдением требований, предусмотренных частью 6 указанной статьи.
В связи с поступившей жалобой на основании ч.11 ст.18.1 Федерального закона от 26.07.2006г. №135-ФЗ «О защите конкуренции» заявителю было вручено уведомление о принятии жалобы к рассмотрению (исх. № 18801 от 10.11.2014г.).
В порядке ч.11 ст.18.1 Федерального закона от 26.07.2006г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» организатору торгов – администрации м/о Переволоцкий район Оренбургской области выставлено требование о приостановлении конкурса до рассмотрения указанной жалобы по существу (исх. №18802 от 10.11.2014г.).
Рассмотрение жалобы назначено на 13.11.2014г. в 15 часов 30 минут.
В ходе рассмотрения жалобы представитель заявителя пояснил следующее. 24 октября 2014г. в газете «Светлый путь» №80 администрацией Переволоцкого района Оренбургской области было опубликовано извещение о проведении открытого конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения из земель Мамалаевского сельсовета.
Условия конкурса, изложенные в извещении, содержат ряд нарушений. Во-первых, начальный размер арендной платы был определен на основании отчета об определении рыночной величины арендной платы за пользование земельным участком № 35/14-40/14 от 17.03.2014г. Однако, предусмотренный законом шестимесячный срок действительности проведенной оценки предмета торгов истек 17.09.2014г., т.е. за месяц до публикации извещения о проведении торгов (24.10.2014г.) и за 2 с половиной месяца до даты проведения торгов (03.12.2014г.). Это позволяет сделать вывод о том, что начальная цена аренды предмета рассматриваемых торгов в предусмотренном законом порядке не определена, что является основанием для аннулирования объявленных торгов. Во-вторых, извещение о проведении торгов должно содержать, помимо прочего, условия конкурса. Однако в извещении организатора рассматриваемых торгов условия конкурса не содержатся в полном объеме. Порядок определения победителя торгов не однозначен и не ясен. Также, содержания извещений на сайте и в печатном издании не соответствуют друг другу.
На основании поданной жалобы заявитель просил провести проверку изложенных в жалобе фактов; в случае их подтверждения признать администрацию м/о Переволоцкий район Оренбургской области нарушившей антимонопольное законодательство; принять меры, направленные на устранение допущенных администрацией м/о Переволоцкий район Оренбургской области нарушений законодательства посредством выдачи предписания об аннулировании торгов.
В ходе рассмотрения жалобы представитель организатора торгов – администрации муниципального образования Переволоцкий район Оренбургской области требования заявителя не признал, пояснил следующее.
24 октября 2014 года в газете «Светлый путь» и на сайте www.torgi.gov.ru администрацией Переволоцкого района Оренбургской области было опубликовано извещение о проведении открытого конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения из земель Мамалаевского сельсовета. В тексте извещения о проведении открытого конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения из земель Мамалаевского сельсовета в п.6 «Начальный размер арендной платы, размер задатка….», допущена техническая ошибка, заключающаяся в неверном указании даты и номеров отчетов об определении величины арендной платы за пользование земельным участком ООО «….», вместо № 35/14-40/14 от 17.03.2014 года, следует читать № 94/1-94/6 от 07.10.2014 года. Данная техническая ошибка не влияет ни на предмет торгов, ни на его цену, ни на сроки проведения торгов, в связи с чем начальная цена торгов определена и данное обстоятельство (техническая ошибка) не является основанием для аннулирования торгов. Оценка заявок на участие в конкурсе по критериям, предусмотренным конкурсной документацией, осуществляется в следующем порядке: величина, рассчитываемая по содержащемуся в заявке на участие в конкурсе условию и такому критерию, определяется путем умножения коэффициента такого критерия на балл критерия, для каждой заявки на участие в конкурсе величины, рассчитанные по всем критериям конкурса, суммируются и определяется итоговая величина. На основании результатов оценки и сопоставления заявок на участие в конкурсе конкурсной комиссией каждой заявке на участие в конкурсе присваивается порядковый номер по мере уменьшения степени выгодности содержащихся в них условий исполнения договора. Заявке на участие в конкурсе, в которой содержатся лучшие условия исполнения договора, присваивается первый номер. В случае если в нескольких заявках содержатся одинаковые условия исполнения договора, меньший порядковый номер присваивается заявке на участие в конкурсе, которая поступила ранее других заявок на участие в конкурсе. Победителем конкурса признается участник конкурса, который предложил лучшие условия исполнения договора и заявке на участие в конкурсе которого присвоен первый номер. Каких-либо запросов, требований (устных или письменных) о даче разъяснений положений конкурсной документации или извещения о проведении конкурса организатору торгов не поступало.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, Комиссия Оренбургского УФАС России пришла к следующим выводам.
Постановлением администрации муниципального образования Переволоцкий район Оренбургской области №498-п от 13.05.2014г. «О создании комиссии по проведению конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» была создана конкурсная комиссия, которой было поручено разработать условия (обязанности) использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с Постановлением администрации муниципального образования Переволоцкий район Оренбургской области №1112-п от 14.10.2014г. «Об утверждении Конкурсной документации конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения из земель Мамалаевского сельсовета» утверждена Конкурсная документация по продаже права на заключение договора аренды земельных участков (далее – Конкурсная документация).
Конкурсная документация была опубликована на сайте torgi.gov.ru.
Организатором торгов в газете «Светлый путь» № 80 от 24.10.2014г. было опубликовано извещение о проведении открытого конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения из земель Мамалаевского сельсовета (далее – извещение о проведении конкурса). В соответствии с указанным извещением дата и время начала приема заявок: 24.10.2014г. 09 часов 00 минут. Дата и время окончания приема заявок: 24.11.2014г. 17:00. Конкурс проводится конкурсной комиссией по адресу: п.Переволоцкий, ул.Ленинская, 76, 03 декабря 2014 года в 10 часов 00 минут (по местному времени). Победителем конкурса признается участник конкурса, предложивший максимальный размер арендной платы с учетом выполнения условий конкурса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки из земель, находящихся в муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
Согласно части 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).
На основании части 3 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.
Порядок организации и проведения торгов определен в Постановлении Правительства РФ от 11.11.2002 №808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» (далее – Правила организации и проведения торгов).
В соответствии с пунктом 8 Правил организации и проведения торгов извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать следующие сведения:
а) форма торгов и подачи предложений о цене или размере арендной платы;
б) срок принятия решения об отказе в проведении торгов;
в) предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные;
г) наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения;
д) наименование организатора торгов;
е) начальная цена предмета торгов или начальный размер арендной платы, "шаг аукциона", размер задатка и реквизиты счета для его перечисления;
ж) форма заявки об участии в торгах, порядок приема, адрес места приема, даты и время начала и окончания приема заявок и прилагаемых к ним документов, предложений, а также перечень документов, представляемых претендентами для участия в торгах;
з) условия конкурса;
и) место, дата, время и порядок определения участников торгов;
к) место и срок подведения итогов торгов, порядок определения победителей торгов;
л) срок заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка;
м) дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности;
н) проект договора купли-продажи или аренды земельного участка;
о) сведения о сроке уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа), а также о порядке, сроках и размерах платежей, если земельный участок продается в рассрочку.
Кроме того, согласно пункту 6 Порядка организации и проведения торгов задаток для участия в торгах определяется в размере не менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы.
Согласно ч.2 ст. 448 Гражданского кодекса РФ извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Исходя из ч.3 ст. 38 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.
Как следует из извещения о проведении конкурса, опубликованного в печатном издании (газете «Светлый путь» № 80 от 24.10.2014г.), начальная цена предмета конкурса в размере годовой арендной платы установлена на основании отчетов об определении рыночной величины арендной платы за пользование земельным участком № 35/14-40/14 от 17.03.2014г. ООО «….».
В соответствии с Постановлением от 11.11.2002г. № 808, которым утверждены Правила организации и проведения торгов, орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, а также размер задатка и средства массовой информации, в которой подлежит опубликованию извещение о проведении торгов.
В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
На основании ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности» рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Приказом от 20.07.2007г. № 256 Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».
В соответствии п.26 ФСО № 1 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.
В письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 27.06.2011г. № Д06-3135 указано, что в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности отчет об оценке должен быть актуален либо на дату совершения сделки с объектом оценки, либо на дату представления публичной оферты. Информация, представленная в отчете об оценке, должна позволить пользователю отчета об оценке сделать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принять базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Как после даты оценки, так и после даты составления отчета могут происходить события, оказывающие существенное влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, а увеличение срока использования отчета об оценке ведет к повышению рисков принятия необоснованных решений, в частности, у государства. С учетом изложенного предусмотренный законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности срок действия отчета об оценке представляется экономически оправданным.
Таким образом, предусмотренный законодательством шестимесячный срок действительности проведенной оценки предмета торгов истек 17.09.2014г.
Представителем организатора торгов – администрации м/о Переволоцкий район Оренбургской области на заседание Комиссии были представлены следующие отчеты об определении рыночной величины арендной платы за пользование земельным участком ООО «……»: отчет № 94-2/14 (лот № 1), отчет № 94-1/14 (лот № 2), отчет № 94-3/14 (лот № 3), отчет № 94-4/14 (лот № 4), отчет № 94-5/14 (лот № 5), отчет № 94-6/14 (лот № 6). Дата оценки: 07.10.2014г. Дата составления отчетов: 07.10.2014г. – 10.10.2014г. Дата обследования объектов оценки: 07.10.2014г.
Представитель организатора торгов считает, что в извещении о проведении открытого конкурса была допущена техническая ошибка, которая не повлияла на достоверность представленной информации, так как начальная арендная плата по каждому лоту осталась прежней. Однако, по мнению Комиссии, указание в извещении о проведении открытого конкурса на недействующий в данный период времени отчет об оценке не является технической ошибкой, так как отчет об оценке, на который имеется ссылка в извещении о проведении открытого конкурса, составлен в отношении 6 объектов оценки (6 лотов), в то время как действующие отчеты об оценке от 07.10.2014г. составлены на каждый в отдельности. Следовательно, претендентам на участие в открытом конкурсе представлена недостоверная информация. Возможность исправления данной ошибки в последующем отсутствует, так как открытый конкурс является публичной офертой в соответствии с ч.2 ст. 437 ГК РФ, акцепт которой образует договор и порождает обязанность его исполнить. Заявка участника открытого конкурса рассматривается в качестве акцепта оферты. Согласно ч.1 ст. 438 ГК РФ акцепт должен быть полным и безоговорочным.
Более того, у конкурсной комиссии организатора торгов имелось право внести изменения в извещение о проведении открытого конкурса и продлить срок рассмотрения заявок на участие в конкурсе. Однако, организатор торгов данным правом не воспользовался.
Таким образом, Комиссия приходит к выводу о том, что начальная цена (начальная арендная плата) организатором торгов не установлена, так как имеется ссылка на недействующий отчет об оценке.
В извещении о проведении открытого конкурса, опубликованном в печатном издании, организатором указано, что задаток для участия в открытом конкурсе устанавливается в размере 20% от начальной цены арендной платы.
Извещение, размещенное на сайте, содержит размер задатка в валюте лота (лот № 1 – 1812,54 руб., лот № 2 – 360 руб., лот № 3 – 303,14 руб., лот № 4 – 156,8 руб., лот № 5 – 23,42 руб.), в лоте № 6 он установлен в размере 0 руб., что является нарушением п.6 Правил организации и проведения торгов.
В п.п. «е» п.8 Правил организации и проведения торгов указано, что извещение о проведении торгов должно содержать реквизиты счета для его перечисления.
Согласно п.13 Правил организации и проведения торгов для участия в торгах претендент вносит задаток на указанный в извещении о проведении торгов счет (счета) организатора торгов.
Однако, в извещении о проведении открытого конкурса, опубликованном в печатном издании, реквизиты счета для перечисления задатка не указаны. В извещении № 241014/1046901/01 на сайте torgi.gov.ru в каждом лоте указано, что внесение задатка осуществляется перечислением на расчетный счет. Во вкладке к данному документу содержатся реквизиты счета для внесения задатка. Реквизиты счета для внесения задатка указаны лишь в скрытой вкладке непосредственно рядом с суммой задатка.
Ни в извещении о проведении открытого конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения из земель Мамалаевского сельсовета, ни в конкурсной документации по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения из земель Мамалаевского сельсовета открытого по числу участников и закрытого по форме подачи предложений о размере арендной платы, содержащихся во вкладке «Документы», также реквизитов для перечисления задатка не имеется.
Таким образом, информация организатора торгов в текстах печатного и электронного извещений позволяет сделать вывод о ненадлежащей форме извещения, что является нарушением.
Согласно п.4 ст.447 Гражданского кодекса РФ торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги по конкурсу признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником.
В соответствии с п.2 Правил организации и проведения торгов торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка.
В извещении о проведении торгов № 241014/1046901/01 указано, что целевое назначение и разрешенное использование земельного участка – сельскохозяйственное производство. Иных ограничений использования земельного участка извещение о проведении конкурса не содержит.
Условия конкурса установлены в п.8 Извещения о проведении открытого конкурса: земельный участок после сдачи в аренду должен использоваться в соответствии с целевым назначением. Договор подлежит расторжению в случае неисполнения условий договора.
При этом, к критериям конкурсного отбора, как правило, относятся финансовые средства компании, трудовые ресурсы, профессиональные навыки персонала, наличие необходимого оборудования, опыт работы. Например, для победы в земельном конкурсе решающее значение имеет целевое использование земельного участка, соблюдение экологических и архитектурно-планировочных требований, обеспечение максимального размера инвестиций, проведение работ по рекультивации, благоустройству и прочее. В свою очередь, на аукционе земельные участки продаются в случае, когда от покупателя (арендатора) не требуется выполнения каких-либо условий, кроме целевого использования земли.
Таким образом, организатором торгов – администрацией м/о Переволоцкий район Оренбургской области выбрана неверная форма торгов, так как при отсутствии обязанностей по использованию земельного участка должен проводиться аукцион, а не конкурс.
Торги в форме конкурса являются удобным способом для их инициатора выбрать контрагента с наиболее оптимальными условиями сделки. В судебно-арбитражной практике отмечается, что конкурс - это мероприятие, целью которого является определение лиц, наиболее способных к оптимальному решению поставленной задачи. Признаком конкурса является состязательность его участников, конкурирующих между собой.
Критерии отбора наилучшей конкурсной заявки должны быть определены заранее, что можно истолковать как перечисление этих критериев в извещении о предстоящих торгах, поскольку извещение должно, во всяком случае, содержать сведения об определении лица, выигравшего торги (п. 2 ст. 448 ГК РФ). Иными словами, регламент и (или) критерии оценки конкурсных предложений должны утверждаться конкурсной комиссией не после, а до извещения о предстоящих торгах.
В настоящем случае организатор торгов установил смешанные (и аукционные, и конкурсные) требования к победителю, который должен одновременно предложить и лучшие условия исполнения договора, и лучшую цену. Извещение содержит перечень документов, необходимых для участия в аукционе, в том числе анализ финансовой устойчивости претендента, документы о наличии сельскохозяйственной техники, о производственных показателях по осуществлению сельскохозяйственной деятельности, об опыте работы с землями сельскохозяйственного назначения, бизнес-план.
Определить победителя земельного конкурса довольно сложно. Нечетко сформулированные критерии конкурсного отбора изначально ставят участников конкурса в неравные условия.
Согласно п.1 статьи 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. По смыслу названной нормы права торги могут быть признаны недействительными в случае, когда допущены такие существенные нарушения закона, которые могли повлиять на определение результата торгов.
В качестве критериев оценки победителей определены: размер арендной платы (0,5 в долях), период осуществления сельскохозяйственной деятельности (с даты государственной регистрации) (0,3 в долях), наличие парка сельскохозяйственной техники, зарегистрированной в инспекции Гостехнадзора (0,2 в долях), наличие бизнес-плана (1,0 в долях), отсутствие бизнес-плана (0,0 в долях).
При этом, используется еще и балльный метод. Так, по условиям договора – цена договора: увеличение до 5% - 1 балл, увеличение до 10% - 2 балла, увеличение до 20% - 3 балла, увеличение свыше 20% - 4 балла; период осуществления сельскохозяйственной деятельности (с даты государственной регистрации): от 1 года до 3 лет – 1 балл, от 3 лет до 5 лет – 2 балла, от 5 лет до 10 лет – 3 балла, от 10 лет и выше – 4 балла; наличие парка сельскохозяйственной техники, зарегистрированной в инспекции Гостехнадзора: от 1 единицы до 3 единиц – 1 балл, от 3 единиц до 6 единиц – 3 балла, от 6 единиц и выше – 6 баллов.
В п.17.2 Конкурсной документации определено, что величина, рассчитываемая по содержащемуся в заявке на участие в конкурсе условию и такому критерию, определяется путем умножения коэффициента такого критерия на балл критерия, для каждой заявки на участие в конкурсе величины, рассчитанные по всем критериям конкурса, суммируются и определяется итоговая величина.
Организатор торгов должен обеспечить публичность торгов и открытость по составу участников, единые и понятные для участников требования к конкурсной документации, четкие критерии отбора победителя, обеспечивающие сопоставимость поданных участниками предложений, с учетом реальности их осуществлении.
Однако, Комиссия пришла к выводу об отсутствии четкой методики оценки предложений (например, указание в качестве критериев оценки указано наличие/отсутствие бизнес-плана, однако указания на него в качестве коэффициента, учитывающего значимость каждого из критериев конкурса, не имеется). Предложенный вариант оценки показателей не отвечает принципу определенности и однозначности, в связи с чем, позволяет конкурсной комиссии по своему субъективному усмотрению определять победителя конкурса.
В силу пунктов 2 и 3 ч.1 ст. 17 Закона № 135-ФЗ при проведении торгов запрещаются действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, в том числе: создание участнику торгов или нескольким участникам торгов преимущественных условий участия в торгах, в том числе путем доступа к информации, если иное не установлено федеральным законом; нарушение порядка определения победителя или победителей торгов.
Нарушение антимонопольных требований к торгам, в том числе нарушение порядка определения победителя торгов, является основанием для признания судом соответствующих торгов недействительными (ч.4 ст. 17 Закона № 135-ФЗ).
В соответствии с п.2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Таким образом, организатором торгов допущены нарушения ст. 17 Федерального закона № 135-ФЗ «О защите конкуренции», подпункта «е» пункта 8 Правил № 808, выразившиеся в неуказании начального размера арендной платы, размера задатка и реквизитов для его перечисления.
В соответствии с ч.1 ст.18.1 Федерального закона от 26.07.2006г. №135-ФЗ «О защите конкуренции» по правилам настоящей статьи антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов или в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися, за исключением жалоб, рассмотрение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд.
Согласно ч.17 ст.18.1 Федерального закона от 26.07.2006г. №135-ФЗ «О защите конкуренции» при рассмотрении жалобы по существу комиссия антимонопольного органа рассматривает обжалуемые действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии. В случае, если в ходе рассмотрения жалобы комиссией антимонопольного органа установлены иные нарушения в действиях (бездействии) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии, комиссия антимонопольного органа принимает решение с учетом всех выявленных нарушений.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 18.1, 23 Федерального закона от 26.07.2006г. №135-ФЗ «О защите конкуренции», Комиссия
РЕШИЛА:
1. Признать жалобу <….> обоснованной.
2. Признать организатора торгов – администрацию муниципального образования Переволоцкий район Оренбургской области нарушившим подпункт «е» пункта 8 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 №808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", п.2,3 ч.1 статьи 17 Федерального закона № 135-ФЗ «О защите конкуренции».
3. Выдать организатору торгов – администрации муниципального образования Переволоцкий район Оренбургской области предписание об аннулировании торгов.
Председатель Комиссии Члены Комиссии | <….> <…..> |
Примечание: настоящее решение может быть обжаловано в установленном законом порядке.
Предписание по делу №06-18-34/2014
об аннулировании торгов
Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Оренбургской области по рассмотрению дела о нарушении антимонопольного законодательства в составе:
Председателя Комиссии – <….>; членов Комиссии: <….>,
руководствуясь п. 20 ст.18.1, п.3.1 ч.1 ст.23 Федерального закона №135-ФЗ от 26.07.2006г. «О защите конкуренции», на основании решения по делу № 06-18-34/2014 о нарушении администрацией муниципального образования Переволоцкий район Оренбургской области Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков",
предписывает:
1. Организатору торгов – администрации муниципального образования Переволоцкий район Оренбургской области ПРЕКРАТИТЬ нарушение Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", выразившееся в нарушении п.2,3 ч.1 ст. 17 Федерального закона № 135-ФЗ «О защите конкуренции», подпункта «е» пункта 8 Правил № 808 путем неуказания начального размера арендной платы, размера задатка и реквизитов для его перечисления, отсутствия в извещении и конкурсной документации четкой методики критериев отбора победителя и четкой методики оценки предложений, для чего в срок до 15 декабря 2014 года аннулировать торги в форме открытого конкурса по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения из земель Мамалаевского сельсовета Переволоцкого района Оренбургской области.
2. О выполнении настоящего Предписания сообщить в Оренбургское УФАС России до 22 декабря 2014г., представив документы, подтверждающие его исполнение.
Председатель Комиссии <…..>
Члены Комиссии <….>
Предписание может быть обжаловано в арбитражный суд в течение 3-х месяцев со дня его вынесения.
Примечание: неисполнение в установленный срок настоящего Предписания влечет наложение административного штрафа в соответствии с ч.2.6 ст. 19.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
stdClass Object
(
[vid] => 9520
[uid] => 5
[title] => Решение и предписание по делу №06-18-34/2014
[log] =>
[status] => 1
[comment] => 1
[promote] => 0
[sticky] => 0
[nid] => 9520
[type] => solution
[language] => ru
[created] => 1416568229
[changed] => 1416568229
[tnid] => 0
[translate] => 0
[revision_timestamp] => 1416568229
[revision_uid] => 5
[body] => Array
(
[ru] => Array
(
[0] => Array
(
[value] =>
Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Оренбургской области по рассмотрению дела о нарушении антимонопольного законодательства в составе:
Председателя Комиссии – <….>; членов Комиссии: <…>,
в присутствии представителя администрации муниципального образования Переволоцкий район Оренбургской области <….> (доверенность №01-13/978 от 16.04.2014г.),
в присутствии представителя заявителя <….> – <…..> (доверенность б/н от 29.07.2014г.),
рассмотрев жалобу <…> (вх. №11758к от 07.11.2014г.) на действия организатора торгов – администрации муниципального образования Переволоцкий район Оренбургской области при организации открытого конкурса по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения из земель Мамалаевского сельсовета Переволоцкого района Оренбургской области,
УСТАНОВИЛА:
07 ноября 2014г. в Оренбургское УФАС России поступила жалоба <….> (вх. №11758к от 07.11.2014г.) на действия организатора торгов – администрации м/о Переволоцкий район Оренбургской области при организации открытого конкурса по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения из земель Мамалаевского сельсовета (с кадастровыми номерами 56:23:0904001:17, 56:23:0904001:19, 56:23:0901001:134, 56:23:0901001:133, 56:23:0904001:18, 56:23:0904001:16, именуемые в дальнейшем – земельные участки).
Жалоба подана в соответствии со статьей 18.1 Федерального Закона «О защите конкуренции» №135-ФЗ от 26.07.2006г. и с соблюдением требований, предусмотренных частью 6 указанной статьи.
В связи с поступившей жалобой на основании ч.11 ст.18.1 Федерального закона от 26.07.2006г. №135-ФЗ «О защите конкуренции» заявителю было вручено уведомление о принятии жалобы к рассмотрению (исх. № 18801 от 10.11.2014г.).
В порядке ч.11 ст.18.1 Федерального закона от 26.07.2006г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» организатору торгов – администрации м/о Переволоцкий район Оренбургской области выставлено требование о приостановлении конкурса до рассмотрения указанной жалобы по существу (исх. №18802 от 10.11.2014г.).
Рассмотрение жалобы назначено на 13.11.2014г. в 15 часов 30 минут.
В ходе рассмотрения жалобы представитель заявителя пояснил следующее. 24 октября 2014г. в газете «Светлый путь» №80 администрацией Переволоцкого района Оренбургской области было опубликовано извещение о проведении открытого конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения из земель Мамалаевского сельсовета.
Условия конкурса, изложенные в извещении, содержат ряд нарушений. Во-первых, начальный размер арендной платы был определен на основании отчета об определении рыночной величины арендной платы за пользование земельным участком № 35/14-40/14 от 17.03.2014г. Однако, предусмотренный законом шестимесячный срок действительности проведенной оценки предмета торгов истек 17.09.2014г., т.е. за месяц до публикации извещения о проведении торгов (24.10.2014г.) и за 2 с половиной месяца до даты проведения торгов (03.12.2014г.). Это позволяет сделать вывод о том, что начальная цена аренды предмета рассматриваемых торгов в предусмотренном законом порядке не определена, что является основанием для аннулирования объявленных торгов. Во-вторых, извещение о проведении торгов должно содержать, помимо прочего, условия конкурса. Однако в извещении организатора рассматриваемых торгов условия конкурса не содержатся в полном объеме. Порядок определения победителя торгов не однозначен и не ясен. Также, содержания извещений на сайте и в печатном издании не соответствуют друг другу.
На основании поданной жалобы заявитель просил провести проверку изложенных в жалобе фактов; в случае их подтверждения признать администрацию м/о Переволоцкий район Оренбургской области нарушившей антимонопольное законодательство; принять меры, направленные на устранение допущенных администрацией м/о Переволоцкий район Оренбургской области нарушений законодательства посредством выдачи предписания об аннулировании торгов.
В ходе рассмотрения жалобы представитель организатора торгов – администрации муниципального образования Переволоцкий район Оренбургской области требования заявителя не признал, пояснил следующее.
24 октября 2014 года в газете «Светлый путь» и на сайте www.torgi.gov.ru администрацией Переволоцкого района Оренбургской области было опубликовано извещение о проведении открытого конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения из земель Мамалаевского сельсовета. В тексте извещения о проведении открытого конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения из земель Мамалаевского сельсовета в п.6 «Начальный размер арендной платы, размер задатка….», допущена техническая ошибка, заключающаяся в неверном указании даты и номеров отчетов об определении величины арендной платы за пользование земельным участком ООО «….», вместо № 35/14-40/14 от 17.03.2014 года, следует читать № 94/1-94/6 от 07.10.2014 года. Данная техническая ошибка не влияет ни на предмет торгов, ни на его цену, ни на сроки проведения торгов, в связи с чем начальная цена торгов определена и данное обстоятельство (техническая ошибка) не является основанием для аннулирования торгов. Оценка заявок на участие в конкурсе по критериям, предусмотренным конкурсной документацией, осуществляется в следующем порядке: величина, рассчитываемая по содержащемуся в заявке на участие в конкурсе условию и такому критерию, определяется путем умножения коэффициента такого критерия на балл критерия, для каждой заявки на участие в конкурсе величины, рассчитанные по всем критериям конкурса, суммируются и определяется итоговая величина. На основании результатов оценки и сопоставления заявок на участие в конкурсе конкурсной комиссией каждой заявке на участие в конкурсе присваивается порядковый номер по мере уменьшения степени выгодности содержащихся в них условий исполнения договора. Заявке на участие в конкурсе, в которой содержатся лучшие условия исполнения договора, присваивается первый номер. В случае если в нескольких заявках содержатся одинаковые условия исполнения договора, меньший порядковый номер присваивается заявке на участие в конкурсе, которая поступила ранее других заявок на участие в конкурсе. Победителем конкурса признается участник конкурса, который предложил лучшие условия исполнения договора и заявке на участие в конкурсе которого присвоен первый номер. Каких-либо запросов, требований (устных или письменных) о даче разъяснений положений конкурсной документации или извещения о проведении конкурса организатору торгов не поступало.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, Комиссия Оренбургского УФАС России пришла к следующим выводам.
Постановлением администрации муниципального образования Переволоцкий район Оренбургской области №498-п от 13.05.2014г. «О создании комиссии по проведению конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» была создана конкурсная комиссия, которой было поручено разработать условия (обязанности) использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с Постановлением администрации муниципального образования Переволоцкий район Оренбургской области №1112-п от 14.10.2014г. «Об утверждении Конкурсной документации конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения из земель Мамалаевского сельсовета» утверждена Конкурсная документация по продаже права на заключение договора аренды земельных участков (далее – Конкурсная документация).
Конкурсная документация была опубликована на сайте torgi.gov.ru.
Организатором торгов в газете «Светлый путь» № 80 от 24.10.2014г. было опубликовано извещение о проведении открытого конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения из земель Мамалаевского сельсовета (далее – извещение о проведении конкурса). В соответствии с указанным извещением дата и время начала приема заявок: 24.10.2014г. 09 часов 00 минут. Дата и время окончания приема заявок: 24.11.2014г. 17:00. Конкурс проводится конкурсной комиссией по адресу: п.Переволоцкий, ул.Ленинская, 76, 03 декабря 2014 года в 10 часов 00 минут (по местному времени). Победителем конкурса признается участник конкурса, предложивший максимальный размер арендной платы с учетом выполнения условий конкурса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки из земель, находящихся в муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
Согласно части 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).
На основании части 3 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.
Порядок организации и проведения торгов определен в Постановлении Правительства РФ от 11.11.2002 №808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» (далее – Правила организации и проведения торгов).
В соответствии с пунктом 8 Правил организации и проведения торгов извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать следующие сведения:
а) форма торгов и подачи предложений о цене или размере арендной платы;
б) срок принятия решения об отказе в проведении торгов;
в) предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные;
г) наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения;
д) наименование организатора торгов;
е) начальная цена предмета торгов или начальный размер арендной платы, "шаг аукциона", размер задатка и реквизиты счета для его перечисления;
ж) форма заявки об участии в торгах, порядок приема, адрес места приема, даты и время начала и окончания приема заявок и прилагаемых к ним документов, предложений, а также перечень документов, представляемых претендентами для участия в торгах;
з) условия конкурса;
и) место, дата, время и порядок определения участников торгов;
к) место и срок подведения итогов торгов, порядок определения победителей торгов;
л) срок заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка;
м) дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности;
н) проект договора купли-продажи или аренды земельного участка;
о) сведения о сроке уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа), а также о порядке, сроках и размерах платежей, если земельный участок продается в рассрочку.
Кроме того, согласно пункту 6 Порядка организации и проведения торгов задаток для участия в торгах определяется в размере не менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы.
Согласно ч.2 ст. 448 Гражданского кодекса РФ извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Исходя из ч.3 ст. 38 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.
Как следует из извещения о проведении конкурса, опубликованного в печатном издании (газете «Светлый путь» № 80 от 24.10.2014г.), начальная цена предмета конкурса в размере годовой арендной платы установлена на основании отчетов об определении рыночной величины арендной платы за пользование земельным участком № 35/14-40/14 от 17.03.2014г. ООО «….».
В соответствии с Постановлением от 11.11.2002г. № 808, которым утверждены Правила организации и проведения торгов, орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, а также размер задатка и средства массовой информации, в которой подлежит опубликованию извещение о проведении торгов.
В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
На основании ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности» рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Приказом от 20.07.2007г. № 256 Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».
В соответствии п.26 ФСО № 1 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.
В письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 27.06.2011г. № Д06-3135 указано, что в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности отчет об оценке должен быть актуален либо на дату совершения сделки с объектом оценки, либо на дату представления публичной оферты. Информация, представленная в отчете об оценке, должна позволить пользователю отчета об оценке сделать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принять базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Как после даты оценки, так и после даты составления отчета могут происходить события, оказывающие существенное влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, а увеличение срока использования отчета об оценке ведет к повышению рисков принятия необоснованных решений, в частности, у государства. С учетом изложенного предусмотренный законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности срок действия отчета об оценке представляется экономически оправданным.
Таким образом, предусмотренный законодательством шестимесячный срок действительности проведенной оценки предмета торгов истек 17.09.2014г.
Представителем организатора торгов – администрации м/о Переволоцкий район Оренбургской области на заседание Комиссии были представлены следующие отчеты об определении рыночной величины арендной платы за пользование земельным участком ООО «……»: отчет № 94-2/14 (лот № 1), отчет № 94-1/14 (лот № 2), отчет № 94-3/14 (лот № 3), отчет № 94-4/14 (лот № 4), отчет № 94-5/14 (лот № 5), отчет № 94-6/14 (лот № 6). Дата оценки: 07.10.2014г. Дата составления отчетов: 07.10.2014г. – 10.10.2014г. Дата обследования объектов оценки: 07.10.2014г.
Представитель организатора торгов считает, что в извещении о проведении открытого конкурса была допущена техническая ошибка, которая не повлияла на достоверность представленной информации, так как начальная арендная плата по каждому лоту осталась прежней. Однако, по мнению Комиссии, указание в извещении о проведении открытого конкурса на недействующий в данный период времени отчет об оценке не является технической ошибкой, так как отчет об оценке, на который имеется ссылка в извещении о проведении открытого конкурса, составлен в отношении 6 объектов оценки (6 лотов), в то время как действующие отчеты об оценке от 07.10.2014г. составлены на каждый в отдельности. Следовательно, претендентам на участие в открытом конкурсе представлена недостоверная информация. Возможность исправления данной ошибки в последующем отсутствует, так как открытый конкурс является публичной офертой в соответствии с ч.2 ст. 437 ГК РФ, акцепт которой образует договор и порождает обязанность его исполнить. Заявка участника открытого конкурса рассматривается в качестве акцепта оферты. Согласно ч.1 ст. 438 ГК РФ акцепт должен быть полным и безоговорочным.
Более того, у конкурсной комиссии организатора торгов имелось право внести изменения в извещение о проведении открытого конкурса и продлить срок рассмотрения заявок на участие в конкурсе. Однако, организатор торгов данным правом не воспользовался.
Таким образом, Комиссия приходит к выводу о том, что начальная цена (начальная арендная плата) организатором торгов не установлена, так как имеется ссылка на недействующий отчет об оценке.
В извещении о проведении открытого конкурса, опубликованном в печатном издании, организатором указано, что задаток для участия в открытом конкурсе устанавливается в размере 20% от начальной цены арендной платы.
Извещение, размещенное на сайте, содержит размер задатка в валюте лота (лот № 1 – 1812,54 руб., лот № 2 – 360 руб., лот № 3 – 303,14 руб., лот № 4 – 156,8 руб., лот № 5 – 23,42 руб.), в лоте № 6 он установлен в размере 0 руб., что является нарушением п.6 Правил организации и проведения торгов.
В п.п. «е» п.8 Правил организации и проведения торгов указано, что извещение о проведении торгов должно содержать реквизиты счета для его перечисления.
Согласно п.13 Правил организации и проведения торгов для участия в торгах претендент вносит задаток на указанный в извещении о проведении торгов счет (счета) организатора торгов.
Однако, в извещении о проведении открытого конкурса, опубликованном в печатном издании, реквизиты счета для перечисления задатка не указаны. В извещении № 241014/1046901/01 на сайте torgi.gov.ru в каждом лоте указано, что внесение задатка осуществляется перечислением на расчетный счет. Во вкладке к данному документу содержатся реквизиты счета для внесения задатка. Реквизиты счета для внесения задатка указаны лишь в скрытой вкладке непосредственно рядом с суммой задатка.
Ни в извещении о проведении открытого конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения из земель Мамалаевского сельсовета, ни в конкурсной документации по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения из земель Мамалаевского сельсовета открытого по числу участников и закрытого по форме подачи предложений о размере арендной платы, содержащихся во вкладке «Документы», также реквизитов для перечисления задатка не имеется.
Таким образом, информация организатора торгов в текстах печатного и электронного извещений позволяет сделать вывод о ненадлежащей форме извещения, что является нарушением.
Согласно п.4 ст.447 Гражданского кодекса РФ торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги по конкурсу признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником.
В соответствии с п.2 Правил организации и проведения торгов торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка.
В извещении о проведении торгов № 241014/1046901/01 указано, что целевое назначение и разрешенное использование земельного участка – сельскохозяйственное производство. Иных ограничений использования земельного участка извещение о проведении конкурса не содержит.
Условия конкурса установлены в п.8 Извещения о проведении открытого конкурса: земельный участок после сдачи в аренду должен использоваться в соответствии с целевым назначением. Договор подлежит расторжению в случае неисполнения условий договора.
При этом, к критериям конкурсного отбора, как правило, относятся финансовые средства компании, трудовые ресурсы, профессиональные навыки персонала, наличие необходимого оборудования, опыт работы. Например, для победы в земельном конкурсе решающее значение имеет целевое использование земельного участка, соблюдение экологических и архитектурно-планировочных требований, обеспечение максимального размера инвестиций, проведение работ по рекультивации, благоустройству и прочее. В свою очередь, на аукционе земельные участки продаются в случае, когда от покупателя (арендатора) не требуется выполнения каких-либо условий, кроме целевого использования земли.
Таким образом, организатором торгов – администрацией м/о Переволоцкий район Оренбургской области выбрана неверная форма торгов, так как при отсутствии обязанностей по использованию земельного участка должен проводиться аукцион, а не конкурс.
Торги в форме конкурса являются удобным способом для их инициатора выбрать контрагента с наиболее оптимальными условиями сделки. В судебно-арбитражной практике отмечается, что конкурс - это мероприятие, целью которого является определение лиц, наиболее способных к оптимальному решению поставленной задачи. Признаком конкурса является состязательность его участников, конкурирующих между собой.
Критерии отбора наилучшей конкурсной заявки должны быть определены заранее, что можно истолковать как перечисление этих критериев в извещении о предстоящих торгах, поскольку извещение должно, во всяком случае, содержать сведения об определении лица, выигравшего торги (п. 2 ст. 448 ГК РФ). Иными словами, регламент и (или) критерии оценки конкурсных предложений должны утверждаться конкурсной комиссией не после, а до извещения о предстоящих торгах.
В настоящем случае организатор торгов установил смешанные (и аукционные, и конкурсные) требования к победителю, который должен одновременно предложить и лучшие условия исполнения договора, и лучшую цену. Извещение содержит перечень документов, необходимых для участия в аукционе, в том числе анализ финансовой устойчивости претендента, документы о наличии сельскохозяйственной техники, о производственных показателях по осуществлению сельскохозяйственной деятельности, об опыте работы с землями сельскохозяйственного назначения, бизнес-план.
Определить победителя земельного конкурса довольно сложно. Нечетко сформулированные критерии конкурсного отбора изначально ставят участников конкурса в неравные условия.
Согласно п.1 статьи 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. По смыслу названной нормы права торги могут быть признаны недействительными в случае, когда допущены такие существенные нарушения закона, которые могли повлиять на определение результата торгов.
В качестве критериев оценки победителей определены: размер арендной платы (0,5 в долях), период осуществления сельскохозяйственной деятельности (с даты государственной регистрации) (0,3 в долях), наличие парка сельскохозяйственной техники, зарегистрированной в инспекции Гостехнадзора (0,2 в долях), наличие бизнес-плана (1,0 в долях), отсутствие бизнес-плана (0,0 в долях).
При этом, используется еще и балльный метод. Так, по условиям договора – цена договора: увеличение до 5% - 1 балл, увеличение до 10% - 2 балла, увеличение до 20% - 3 балла, увеличение свыше 20% - 4 балла; период осуществления сельскохозяйственной деятельности (с даты государственной регистрации): от 1 года до 3 лет – 1 балл, от 3 лет до 5 лет – 2 балла, от 5 лет до 10 лет – 3 балла, от 10 лет и выше – 4 балла; наличие парка сельскохозяйственной техники, зарегистрированной в инспекции Гостехнадзора: от 1 единицы до 3 единиц – 1 балл, от 3 единиц до 6 единиц – 3 балла, от 6 единиц и выше – 6 баллов.
В п.17.2 Конкурсной документации определено, что величина, рассчитываемая по содержащемуся в заявке на участие в конкурсе условию и такому критерию, определяется путем умножения коэффициента такого критерия на балл критерия, для каждой заявки на участие в конкурсе величины, рассчитанные по всем критериям конкурса, суммируются и определяется итоговая величина.
Организатор торгов должен обеспечить публичность торгов и открытость по составу участников, единые и понятные для участников требования к конкурсной документации, четкие критерии отбора победителя, обеспечивающие сопоставимость поданных участниками предложений, с учетом реальности их осуществлении.
Однако, Комиссия пришла к выводу об отсутствии четкой методики оценки предложений (например, указание в качестве критериев оценки указано наличие/отсутствие бизнес-плана, однако указания на него в качестве коэффициента, учитывающего значимость каждого из критериев конкурса, не имеется). Предложенный вариант оценки показателей не отвечает принципу определенности и однозначности, в связи с чем, позволяет конкурсной комиссии по своему субъективному усмотрению определять победителя конкурса.
В силу пунктов 2 и 3 ч.1 ст. 17 Закона № 135-ФЗ при проведении торгов запрещаются действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, в том числе: создание участнику торгов или нескольким участникам торгов преимущественных условий участия в торгах, в том числе путем доступа к информации, если иное не установлено федеральным законом; нарушение порядка определения победителя или победителей торгов.
Нарушение антимонопольных требований к торгам, в том числе нарушение порядка определения победителя торгов, является основанием для признания судом соответствующих торгов недействительными (ч.4 ст. 17 Закона № 135-ФЗ).
В соответствии с п.2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Таким образом, организатором торгов допущены нарушения ст. 17 Федерального закона № 135-ФЗ «О защите конкуренции», подпункта «е» пункта 8 Правил № 808, выразившиеся в неуказании начального размера арендной платы, размера задатка и реквизитов для его перечисления.
В соответствии с ч.1 ст.18.1 Федерального закона от 26.07.2006г. №135-ФЗ «О защите конкуренции» по правилам настоящей статьи антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов или в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися, за исключением жалоб, рассмотрение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд.
Согласно ч.17 ст.18.1 Федерального закона от 26.07.2006г. №135-ФЗ «О защите конкуренции» при рассмотрении жалобы по существу комиссия антимонопольного органа рассматривает обжалуемые действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии. В случае, если в ходе рассмотрения жалобы комиссией антимонопольного органа установлены иные нарушения в действиях (бездействии) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии, комиссия антимонопольного органа принимает решение с учетом всех выявленных нарушений.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 18.1, 23 Федерального закона от 26.07.2006г. №135-ФЗ «О защите конкуренции», Комиссия
РЕШИЛА:
1. Признать жалобу <….> обоснованной.
2. Признать организатора торгов – администрацию муниципального образования Переволоцкий район Оренбургской области нарушившим подпункт «е» пункта 8 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 №808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", п.2,3 ч.1 статьи 17 Федерального закона № 135-ФЗ «О защите конкуренции».
3. Выдать организатору торгов – администрации муниципального образования Переволоцкий район Оренбургской области предписание об аннулировании торгов.
Председатель Комиссии Члены Комиссии | <….> <…..> |
Примечание: настоящее решение может быть обжаловано в установленном законом порядке.
Предписание по делу №06-18-34/2014
об аннулировании торгов
Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Оренбургской области по рассмотрению дела о нарушении антимонопольного законодательства в составе:
Председателя Комиссии – <….>; членов Комиссии: <….>,
руководствуясь п. 20 ст.18.1, п.3.1 ч.1 ст.23 Федерального закона №135-ФЗ от 26.07.2006г. «О защите конкуренции», на основании решения по делу № 06-18-34/2014 о нарушении администрацией муниципального образования Переволоцкий район Оренбургской области Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков",
предписывает:
1. Организатору торгов – администрации муниципального образования Переволоцкий район Оренбургской области ПРЕКРАТИТЬ нарушение Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", выразившееся в нарушении п.2,3 ч.1 ст. 17 Федерального закона № 135-ФЗ «О защите конкуренции», подпункта «е» пункта 8 Правил № 808 путем неуказания начального размера арендной платы, размера задатка и реквизитов для его перечисления, отсутствия в извещении и конкурсной документации четкой методики критериев отбора победителя и четкой методики оценки предложений, для чего в срок до 15 декабря 2014 года аннулировать торги в форме открытого конкурса по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения из земель Мамалаевского сельсовета Переволоцкого района Оренбургской области.
2. О выполнении настоящего Предписания сообщить в Оренбургское УФАС России до 22 декабря 2014г., представив документы, подтверждающие его исполнение.
Председатель Комиссии <…..>
Члены Комиссии <….>
Предписание может быть обжаловано в арбитражный суд в течение 3-х месяцев со дня его вынесения.
Примечание: неисполнение в установленный срок настоящего Предписания влечет наложение административного штрафа в соответствии с ч.2.6 ст. 19.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
[summary] =>
[format] => full_html
[safe_value] =>
Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Оренбургской области по рассмотрению дела о нарушении антимонопольного законодательства в составе:
Председателя Комиссии – <….>; членов Комиссии: <…>,
в присутствии представителя администрации муниципального образования Переволоцкий район Оренбургской области <….> (доверенность №01-13/978 от 16.04.2014г.),
в присутствии представителя заявителя <….> – <…..> (доверенность б/н от 29.07.2014г.),
рассмотрев жалобу <…> (вх. №11758к от 07.11.2014г.) на действия организатора торгов – администрации муниципального образования Переволоцкий район Оренбургской области при организации открытого конкурса по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения из земель Мамалаевского сельсовета Переволоцкого района Оренбургской области,
УСТАНОВИЛА:
07 ноября 2014г. в Оренбургское УФАС России поступила жалоба <….> (вх. №11758к от 07.11.2014г.) на действия организатора торгов – администрации м/о Переволоцкий район Оренбургской области при организации открытого конкурса по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения из земель Мамалаевского сельсовета (с кадастровыми номерами 56:23:0904001:17, 56:23:0904001:19, 56:23:0901001:134, 56:23:0901001:133, 56:23:0904001:18, 56:23:0904001:16, именуемые в дальнейшем – земельные участки).
Жалоба подана в соответствии со статьей 18.1 Федерального Закона «О защите конкуренции» №135-ФЗ от 26.07.2006г. и с соблюдением требований, предусмотренных частью 6 указанной статьи.
В связи с поступившей жалобой на основании ч.11 ст.18.1 Федерального закона от 26.07.2006г. №135-ФЗ «О защите конкуренции» заявителю было вручено уведомление о принятии жалобы к рассмотрению (исх. № 18801 от 10.11.2014г.).
В порядке ч.11 ст.18.1 Федерального закона от 26.07.2006г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» организатору торгов – администрации м/о Переволоцкий район Оренбургской области выставлено требование о приостановлении конкурса до рассмотрения указанной жалобы по существу (исх. №18802 от 10.11.2014г.).
Рассмотрение жалобы назначено на 13.11.2014г. в 15 часов 30 минут.
В ходе рассмотрения жалобы представитель заявителя пояснил следующее. 24 октября 2014г. в газете «Светлый путь» №80 администрацией Переволоцкого района Оренбургской области было опубликовано извещение о проведении открытого конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения из земель Мамалаевского сельсовета.
Условия конкурса, изложенные в извещении, содержат ряд нарушений. Во-первых, начальный размер арендной платы был определен на основании отчета об определении рыночной величины арендной платы за пользование земельным участком № 35/14-40/14 от 17.03.2014г. Однако, предусмотренный законом шестимесячный срок действительности проведенной оценки предмета торгов истек 17.09.2014г., т.е. за месяц до публикации извещения о проведении торгов (24.10.2014г.) и за 2 с половиной месяца до даты проведения торгов (03.12.2014г.). Это позволяет сделать вывод о том, что начальная цена аренды предмета рассматриваемых торгов в предусмотренном законом порядке не определена, что является основанием для аннулирования объявленных торгов. Во-вторых, извещение о проведении торгов должно содержать, помимо прочего, условия конкурса. Однако в извещении организатора рассматриваемых торгов условия конкурса не содержатся в полном объеме. Порядок определения победителя торгов не однозначен и не ясен. Также, содержания извещений на сайте и в печатном издании не соответствуют друг другу.
На основании поданной жалобы заявитель просил провести проверку изложенных в жалобе фактов; в случае их подтверждения признать администрацию м/о Переволоцкий район Оренбургской области нарушившей антимонопольное законодательство; принять меры, направленные на устранение допущенных администрацией м/о Переволоцкий район Оренбургской области нарушений законодательства посредством выдачи предписания об аннулировании торгов.
В ходе рассмотрения жалобы представитель организатора торгов – администрации муниципального образования Переволоцкий район Оренбургской области требования заявителя не признал, пояснил следующее.
24 октября 2014 года в газете «Светлый путь» и на сайте www.torgi.gov.ru администрацией Переволоцкого района Оренбургской области было опубликовано извещение о проведении открытого конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения из земель Мамалаевского сельсовета. В тексте извещения о проведении открытого конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения из земель Мамалаевского сельсовета в п.6 «Начальный размер арендной платы, размер задатка….», допущена техническая ошибка, заключающаяся в неверном указании даты и номеров отчетов об определении величины арендной платы за пользование земельным участком ООО «….», вместо № 35/14-40/14 от 17.03.2014 года, следует читать № 94/1-94/6 от 07.10.2014 года. Данная техническая ошибка не влияет ни на предмет торгов, ни на его цену, ни на сроки проведения торгов, в связи с чем начальная цена торгов определена и данное обстоятельство (техническая ошибка) не является основанием для аннулирования торгов. Оценка заявок на участие в конкурсе по критериям, предусмотренным конкурсной документацией, осуществляется в следующем порядке: величина, рассчитываемая по содержащемуся в заявке на участие в конкурсе условию и такому критерию, определяется путем умножения коэффициента такого критерия на балл критерия, для каждой заявки на участие в конкурсе величины, рассчитанные по всем критериям конкурса, суммируются и определяется итоговая величина. На основании результатов оценки и сопоставления заявок на участие в конкурсе конкурсной комиссией каждой заявке на участие в конкурсе присваивается порядковый номер по мере уменьшения степени выгодности содержащихся в них условий исполнения договора. Заявке на участие в конкурсе, в которой содержатся лучшие условия исполнения договора, присваивается первый номер. В случае если в нескольких заявках содержатся одинаковые условия исполнения договора, меньший порядковый номер присваивается заявке на участие в конкурсе, которая поступила ранее других заявок на участие в конкурсе. Победителем конкурса признается участник конкурса, который предложил лучшие условия исполнения договора и заявке на участие в конкурсе которого присвоен первый номер. Каких-либо запросов, требований (устных или письменных) о даче разъяснений положений конкурсной документации или извещения о проведении конкурса организатору торгов не поступало.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, Комиссия Оренбургского УФАС России пришла к следующим выводам.
Постановлением администрации муниципального образования Переволоцкий район Оренбургской области №498-п от 13.05.2014г. «О создании комиссии по проведению конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» была создана конкурсная комиссия, которой было поручено разработать условия (обязанности) использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с Постановлением администрации муниципального образования Переволоцкий район Оренбургской области №1112-п от 14.10.2014г. «Об утверждении Конкурсной документации конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения из земель Мамалаевского сельсовета» утверждена Конкурсная документация по продаже права на заключение договора аренды земельных участков (далее – Конкурсная документация).
Конкурсная документация была опубликована на сайте torgi.gov.ru.
Организатором торгов в газете «Светлый путь» № 80 от 24.10.2014г. было опубликовано извещение о проведении открытого конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения из земель Мамалаевского сельсовета (далее – извещение о проведении конкурса). В соответствии с указанным извещением дата и время начала приема заявок: 24.10.2014г. 09 часов 00 минут. Дата и время окончания приема заявок: 24.11.2014г. 17:00. Конкурс проводится конкурсной комиссией по адресу: п.Переволоцкий, ул.Ленинская, 76, 03 декабря 2014 года в 10 часов 00 минут (по местному времени). Победителем конкурса признается участник конкурса, предложивший максимальный размер арендной платы с учетом выполнения условий конкурса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки из земель, находящихся в муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
Согласно части 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).
На основании части 3 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.
Порядок организации и проведения торгов определен в Постановлении Правительства РФ от 11.11.2002 №808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» (далее – Правила организации и проведения торгов).
В соответствии с пунктом 8 Правил организации и проведения торгов извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать следующие сведения:
а) форма торгов и подачи предложений о цене или размере арендной платы;
б) срок принятия решения об отказе в проведении торгов;
в) предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные;
г) наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения;
д) наименование организатора торгов;
е) начальная цена предмета торгов или начальный размер арендной платы, "шаг аукциона", размер задатка и реквизиты счета для его перечисления;
ж) форма заявки об участии в торгах, порядок приема, адрес места приема, даты и время начала и окончания приема заявок и прилагаемых к ним документов, предложений, а также перечень документов, представляемых претендентами для участия в торгах;
з) условия конкурса;
и) место, дата, время и порядок определения участников торгов;
к) место и срок подведения итогов торгов, порядок определения победителей торгов;
л) срок заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка;
м) дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности;
н) проект договора купли-продажи или аренды земельного участка;
о) сведения о сроке уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа), а также о порядке, сроках и размерах платежей, если земельный участок продается в рассрочку.
Кроме того, согласно пункту 6 Порядка организации и проведения торгов задаток для участия в торгах определяется в размере не менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы.
Согласно ч.2 ст. 448 Гражданского кодекса РФ извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Исходя из ч.3 ст. 38 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.
Как следует из извещения о проведении конкурса, опубликованного в печатном издании (газете «Светлый путь» № 80 от 24.10.2014г.), начальная цена предмета конкурса в размере годовой арендной платы установлена на основании отчетов об определении рыночной величины арендной платы за пользование земельным участком № 35/14-40/14 от 17.03.2014г. ООО «….».
В соответствии с Постановлением от 11.11.2002г. № 808, которым утверждены Правила организации и проведения торгов, орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, а также размер задатка и средства массовой информации, в которой подлежит опубликованию извещение о проведении торгов.
В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
На основании ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности» рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Приказом от 20.07.2007г. № 256 Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».
В соответствии п.26 ФСО № 1 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.
В письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 27.06.2011г. № Д06-3135 указано, что в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности отчет об оценке должен быть актуален либо на дату совершения сделки с объектом оценки, либо на дату представления публичной оферты. Информация, представленная в отчете об оценке, должна позволить пользователю отчета об оценке сделать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принять базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Как после даты оценки, так и после даты составления отчета могут происходить события, оказывающие существенное влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, а увеличение срока использования отчета об оценке ведет к повышению рисков принятия необоснованных решений, в частности, у государства. С учетом изложенного предусмотренный законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности срок действия отчета об оценке представляется экономически оправданным.
Таким образом, предусмотренный законодательством шестимесячный срок действительности проведенной оценки предмета торгов истек 17.09.2014г.
Представителем организатора торгов – администрации м/о Переволоцкий район Оренбургской области на заседание Комиссии были представлены следующие отчеты об определении рыночной величины арендной платы за пользование земельным участком ООО «……»: отчет № 94-2/14 (лот № 1), отчет № 94-1/14 (лот № 2), отчет № 94-3/14 (лот № 3), отчет № 94-4/14 (лот № 4), отчет № 94-5/14 (лот № 5), отчет № 94-6/14 (лот № 6). Дата оценки: 07.10.2014г. Дата составления отчетов: 07.10.2014г. – 10.10.2014г. Дата обследования объектов оценки: 07.10.2014г.
Представитель организатора торгов считает, что в извещении о проведении открытого конкурса была допущена техническая ошибка, которая не повлияла на достоверность представленной информации, так как начальная арендная плата по каждому лоту осталась прежней. Однако, по мнению Комиссии, указание в извещении о проведении открытого конкурса на недействующий в данный период времени отчет об оценке не является технической ошибкой, так как отчет об оценке, на который имеется ссылка в извещении о проведении открытого конкурса, составлен в отношении 6 объектов оценки (6 лотов), в то время как действующие отчеты об оценке от 07.10.2014г. составлены на каждый в отдельности. Следовательно, претендентам на участие в открытом конкурсе представлена недостоверная информация. Возможность исправления данной ошибки в последующем отсутствует, так как открытый конкурс является публичной офертой в соответствии с ч.2 ст. 437 ГК РФ, акцепт которой образует договор и порождает обязанность его исполнить. Заявка участника открытого конкурса рассматривается в качестве акцепта оферты. Согласно ч.1 ст. 438 ГК РФ акцепт должен быть полным и безоговорочным.
Более того, у конкурсной комиссии организатора торгов имелось право внести изменения в извещение о проведении открытого конкурса и продлить срок рассмотрения заявок на участие в конкурсе. Однако, организатор торгов данным правом не воспользовался.
Таким образом, Комиссия приходит к выводу о том, что начальная цена (начальная арендная плата) организатором торгов не установлена, так как имеется ссылка на недействующий отчет об оценке.
В извещении о проведении открытого конкурса, опубликованном в печатном издании, организатором указано, что задаток для участия в открытом конкурсе устанавливается в размере 20% от начальной цены арендной платы.
Извещение, размещенное на сайте, содержит размер задатка в валюте лота (лот № 1 – 1812,54 руб., лот № 2 – 360 руб., лот № 3 – 303,14 руб., лот № 4 – 156,8 руб., лот № 5 – 23,42 руб.), в лоте № 6 он установлен в размере 0 руб., что является нарушением п.6 Правил организации и проведения торгов.
В п.п. «е» п.8 Правил организации и проведения торгов указано, что извещение о проведении торгов должно содержать реквизиты счета для его перечисления.
Согласно п.13 Правил организации и проведения торгов для участия в торгах претендент вносит задаток на указанный в извещении о проведении торгов счет (счета) организатора торгов.
Однако, в извещении о проведении открытого конкурса, опубликованном в печатном издании, реквизиты счета для перечисления задатка не указаны. В извещении № 241014/1046901/01 на сайте torgi.gov.ru в каждом лоте указано, что внесение задатка осуществляется перечислением на расчетный счет. Во вкладке к данному документу содержатся реквизиты счета для внесения задатка. Реквизиты счета для внесения задатка указаны лишь в скрытой вкладке непосредственно рядом с суммой задатка.
Ни в извещении о проведении открытого конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения из земель Мамалаевского сельсовета, ни в конкурсной документации по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения из земель Мамалаевского сельсовета открытого по числу участников и закрытого по форме подачи предложений о размере арендной платы, содержащихся во вкладке «Документы», также реквизитов для перечисления задатка не имеется.
Таким образом, информация организатора торгов в текстах печатного и электронного извещений позволяет сделать вывод о ненадлежащей форме извещения, что является нарушением.
Согласно п.4 ст.447 Гражданского кодекса РФ торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги по конкурсу признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником.
В соответствии с п.2 Правил организации и проведения торгов торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка.
В извещении о проведении торгов № 241014/1046901/01 указано, что целевое назначение и разрешенное использование земельного участка – сельскохозяйственное производство. Иных ограничений использования земельного участка извещение о проведении конкурса не содержит.
Условия конкурса установлены в п.8 Извещения о проведении открытого конкурса: земельный участок после сдачи в аренду должен использоваться в соответствии с целевым назначением. Договор подлежит расторжению в случае неисполнения условий договора.
При этом, к критериям конкурсного отбора, как правило, относятся финансовые средства компании, трудовые ресурсы, профессиональные навыки персонала, наличие необходимого оборудования, опыт работы. Например, для победы в земельном конкурсе решающее значение имеет целевое использование земельного участка, соблюдение экологических и архитектурно-планировочных требований, обеспечение максимального размера инвестиций, проведение работ по рекультивации, благоустройству и прочее. В свою очередь, на аукционе земельные участки продаются в случае, когда от покупателя (арендатора) не требуется выполнения каких-либо условий, кроме целевого использования земли.
Таким образом, организатором торгов – администрацией м/о Переволоцкий район Оренбургской области выбрана неверная форма торгов, так как при отсутствии обязанностей по использованию земельного участка должен проводиться аукцион, а не конкурс.
Торги в форме конкурса являются удобным способом для их инициатора выбрать контрагента с наиболее оптимальными условиями сделки. В судебно-арбитражной практике отмечается, что конкурс - это мероприятие, целью которого является определение лиц, наиболее способных к оптимальному решению поставленной задачи. Признаком конкурса является состязательность его участников, конкурирующих между собой.
Критерии отбора наилучшей конкурсной заявки должны быть определены заранее, что можно истолковать как перечисление этих критериев в извещении о предстоящих торгах, поскольку извещение должно, во всяком случае, содержать сведения об определении лица, выигравшего торги (п. 2 ст. 448 ГК РФ). Иными словами, регламент и (или) критерии оценки конкурсных предложений должны утверждаться конкурсной комиссией не после, а до извещения о предстоящих торгах.
В настоящем случае организатор торгов установил смешанные (и аукционные, и конкурсные) требования к победителю, который должен одновременно предложить и лучшие условия исполнения договора, и лучшую цену. Извещение содержит перечень документов, необходимых для участия в аукционе, в том числе анализ финансовой устойчивости претендента, документы о наличии сельскохозяйственной техники, о производственных показателях по осуществлению сельскохозяйственной деятельности, об опыте работы с землями сельскохозяйственного назначения, бизнес-план.
Определить победителя земельного конкурса довольно сложно. Нечетко сформулированные критерии конкурсного отбора изначально ставят участников конкурса в неравные условия.
Согласно п.1 статьи 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. По смыслу названной нормы права торги могут быть признаны недействительными в случае, когда допущены такие существенные нарушения закона, которые могли повлиять на определение результата торгов.
В качестве критериев оценки победителей определены: размер арендной платы (0,5 в долях), период осуществления сельскохозяйственной деятельности (с даты государственной регистрации) (0,3 в долях), наличие парка сельскохозяйственной техники, зарегистрированной в инспекции Гостехнадзора (0,2 в долях), наличие бизнес-плана (1,0 в долях), отсутствие бизнес-плана (0,0 в долях).
При этом, используется еще и балльный метод. Так, по условиям договора – цена договора: увеличение до 5% - 1 балл, увеличение до 10% - 2 балла, увеличение до 20% - 3 балла, увеличение свыше 20% - 4 балла; период осуществления сельскохозяйственной деятельности (с даты государственной регистрации): от 1 года до 3 лет – 1 балл, от 3 лет до 5 лет – 2 балла, от 5 лет до 10 лет – 3 балла, от 10 лет и выше – 4 балла; наличие парка сельскохозяйственной техники, зарегистрированной в инспекции Гостехнадзора: от 1 единицы до 3 единиц – 1 балл, от 3 единиц до 6 единиц – 3 балла, от 6 единиц и выше – 6 баллов.
В п.17.2 Конкурсной документации определено, что величина, рассчитываемая по содержащемуся в заявке на участие в конкурсе условию и такому критерию, определяется путем умножения коэффициента такого критерия на балл критерия, для каждой заявки на участие в конкурсе величины, рассчитанные по всем критериям конкурса, суммируются и определяется итоговая величина.
Организатор торгов должен обеспечить публичность торгов и открытость по составу участников, единые и понятные для участников требования к конкурсной документации, четкие критерии отбора победителя, обеспечивающие сопоставимость поданных участниками предложений, с учетом реальности их осуществлении.
Однако, Комиссия пришла к выводу об отсутствии четкой методики оценки предложений (например, указание в качестве критериев оценки указано наличие/отсутствие бизнес-плана, однако указания на него в качестве коэффициента, учитывающего значимость каждого из критериев конкурса, не имеется). Предложенный вариант оценки показателей не отвечает принципу определенности и однозначности, в связи с чем, позволяет конкурсной комиссии по своему субъективному усмотрению определять победителя конкурса.
В силу пунктов 2 и 3 ч.1 ст. 17 Закона № 135-ФЗ при проведении торгов запрещаются действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, в том числе: создание участнику торгов или нескольким участникам торгов преимущественных условий участия в торгах, в том числе путем доступа к информации, если иное не установлено федеральным законом; нарушение порядка определения победителя или победителей торгов.
Нарушение антимонопольных требований к торгам, в том числе нарушение порядка определения победителя торгов, является основанием для признания судом соответствующих торгов недействительными (ч.4 ст. 17 Закона № 135-ФЗ).
В соответствии с п.2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Таким образом, организатором торгов допущены нарушения ст. 17 Федерального закона № 135-ФЗ «О защите конкуренции», подпункта «е» пункта 8 Правил № 808, выразившиеся в неуказании начального размера арендной платы, размера задатка и реквизитов для его перечисления.
В соответствии с ч.1 ст.18.1 Федерального закона от 26.07.2006г. №135-ФЗ «О защите конкуренции» по правилам настоящей статьи антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов или в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися, за исключением жалоб, рассмотрение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд.
Согласно ч.17 ст.18.1 Федерального закона от 26.07.2006г. №135-ФЗ «О защите конкуренции» при рассмотрении жалобы по существу комиссия антимонопольного органа рассматривает обжалуемые действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии. В случае, если в ходе рассмотрения жалобы комиссией антимонопольного органа установлены иные нарушения в действиях (бездействии) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии, комиссия антимонопольного органа принимает решение с учетом всех выявленных нарушений.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 18.1, 23 Федерального закона от 26.07.2006г. №135-ФЗ «О защите конкуренции», Комиссия
РЕШИЛА:
1. Признать жалобу <….> обоснованной.
2. Признать организатора торгов – администрацию муниципального образования Переволоцкий район Оренбургской области нарушившим подпункт «е» пункта 8 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 №808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", п.2,3 ч.1 статьи 17 Федерального закона № 135-ФЗ «О защите конкуренции».
3. Выдать организатору торгов – администрации муниципального образования Переволоцкий район Оренбургской области предписание об аннулировании торгов.
|
Председатель Комиссии
Члены Комиссии
|
<….>
<…..>
|
Примечание: настоящее решение может быть обжаловано в установленном законом порядке.
Предписание по делу №06-18-34/2014
об аннулировании торгов
Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Оренбургской области по рассмотрению дела о нарушении антимонопольного законодательства в составе:
Председателя Комиссии – <….>; членов Комиссии: <….>,
руководствуясь п. 20 ст.18.1, п.3.1 ч.1 ст.23 Федерального закона №135-ФЗ от 26.07.2006г. «О защите конкуренции», на основании решения по делу № 06-18-34/2014 о нарушении администрацией муниципального образования Переволоцкий район Оренбургской области Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков",
предписывает:
1. Организатору торгов – администрации муниципального образования Переволоцкий район Оренбургской области ПРЕКРАТИТЬ нарушение Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", выразившееся в нарушении п.2,3 ч.1 ст. 17 Федерального закона № 135-ФЗ «О защите конкуренции», подпункта «е» пункта 8 Правил № 808 путем неуказания начального размера арендной платы, размера задатка и реквизитов для его перечисления, отсутствия в извещении и конкурсной документации четкой методики критериев отбора победителя и четкой методики оценки предложений, для чего в срок до 15 декабря 2014 года аннулировать торги в форме открытого конкурса по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения из земель Мамалаевского сельсовета Переволоцкого района Оренбургской области.
2. О выполнении настоящего Предписания сообщить в Оренбургское УФАС России до 22 декабря 2014г., представив документы, подтверждающие его исполнение.
Председатель Комиссии <…..>
Члены Комиссии <….>
Предписание может быть обжаловано в арбитражный суд в течение 3-х месяцев со дня его вынесения.
Примечание: неисполнение в установленный срок настоящего Предписания влечет наложение административного штрафа в соответствии с ч.2.6 ст. 19.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
[safe_summary] =>
)
)
)
[field_solution_num] => Array
(
)
[field_solution_file_num] => Array
(
[ru] => Array
(
[0] => Array
(
[value] => 06-18-34/2014
[format] =>
[safe_value] => 06-18-34/2014
)
)
)
[field_solution_preview] => Array
(
)
[field_solution_cat] => Array
(
)
[field_solution_file] => Array
(
)
[field_solution_scope] => Array
(
[ru] => Array
(
[0] => Array
(
[tid] => 31
[taxonomy_term] => stdClass Object
(
[tid] => 31
[vid] => 6
[name] => Контроль органов власти
[description] =>
Оренбургское УФАС России осуществляет свою деятельность в разных направлениях. Одним из них является контроль за соблюдением Федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями требований Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».
Помимо этого, Оренбургское УФАС России осуществляет контроль за деятельностью органов власти при предоставлении государственных преференций.
ФЗ "О защите конкуренции" (статьи 15,16,17,17.1,18,18.1)
Статья 15. Запрет на ограничивающие конкуренцию акты и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов органов или организаций, а также государственных внебюджетных фондов, Центрального банка Российской Федерации
Статья 16. Запрет на ограничивающие конкуренцию соглашения или согласованные действия федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов органов или организаций, а также государственных внебюджетных фондов, Центрального банка Российской Федерации
Статья 17. Антимонопольные требования к торгам
Статья 17.1. Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества
Статья 18. Особенности отбора финансовых организаций
Статья 18.1. Порядок рассмотрения антимонопольным органом жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров
Предоставление государственной или муниципальной преференции осуществляется с согласия антимонопольного органа, что прямо предусмотрено ст.ст. 19-21 ФЗ "О защите конкуренции".
[format] => full_html
[weight] => 2
[vocabulary_machine_name] => practice_areas
[rdf_mapping] => Array
(
[rdftype] => Array
(
[0] => skos:Concept
)
[name] => Array
(
[predicates] => Array
(
[0] => rdfs:label
[1] => skos:prefLabel
)
)
[description] => Array
(
[predicates] => Array
(
[0] => skos:definition
)
)
[vid] => Array
(
[predicates] => Array
(
[0] => skos:inScheme
)
[type] => rel
)
[parent] => Array
(
[predicates] => Array
(
[0] => skos:broader
)
[type] => rel
)
)
)
)
)
)
[field_solution_tags] => Array
(
)
[field_solution_datetime_public] => Array
(
[und] => Array
(
[0] => Array
(
[value] => 2014-11-21 11:09:00
[timezone] => Asia/Yekaterinburg
[timezone_db] => UTC
[date_type] => datetime
)
)
)
[field_nodes_related] => Array
(
)
[field_date] => Array
(
[und] => Array
(
[0] => Array
(
[value] => 2014-11-21 11:09:00
[timezone] => Asia/Yekaterinburg
[timezone_db] => UTC
[date_type] => datetime
)
)
)
[field_simplenews_term] => Array
(
)
[rdf_mapping] => Array
(
[rdftype] => Array
(
[0] => sioc:Item
[1] => foaf:Document
)
[title] => Array
(
[predicates] => Array
(
[0] => dc:title
)
)
[created] => Array
(
[predicates] => Array
(
[0] => dc:date
[1] => dc:created
)
[datatype] => xsd:dateTime
[callback] => date_iso8601
)
[changed] => Array
(
[predicates] => Array
(
[0] => dc:modified
)
[datatype] => xsd:dateTime
[callback] => date_iso8601
)
[body] => Array
(
[predicates] => Array
(
[0] => content:encoded
)
)
[uid] => Array
(
[predicates] => Array
(
[0] => sioc:has_creator
)
[type] => rel
)
[name] => Array
(
[predicates] => Array
(
[0] => foaf:name
)
)
[comment_count] => Array
(
[predicates] => Array
(
[0] => sioc:num_replies
)
[datatype] => xsd:integer
)
[last_activity] => Array
(
[predicates] => Array
(
[0] => sioc:last_activity_date
)
[datatype] => xsd:dateTime
[callback] => date_iso8601
)
)
[cid] => 0
[last_comment_timestamp] => 1416568229
[last_comment_name] =>
[last_comment_uid] => 5
[comment_count] => 0
[name] => moder
[picture] => 0
[data] => a:2:{s:7:"contact";i:0;s:7:"overlay";i:1;}
[subscriptions_notify] =>
[entity_view_prepared] => 1
[region_name] => Оренбургское УФАС России
)
